Alléchés par la promesse d’une réduction d’impôt substantielle, nombreux sont les investisseurs à souscrire à des programmes de défiscalisation… Loi Pinel, Loi Pinel, ils n’ont que cela à la bouche. Mais ces demandes tournent ensuite au cauchemar, la loi Pinel, la loi Pinel ils ne veulent plus en entendre parler ! Biens immobiliers surévalués, absence de demande locative sur l’emplacement, rentabilité inférieure aux espérances : autant d’arnaques à la défiscalisation qui peuvent être évitées en se montrant prudent.
Sommaire :
Quelles formes peut prendre l’arnaque à la défiscalisation ?
L’arnaque à la défiscalisation ne concerne pas seulement le secteur de l’immobilier, bien qu’elle y soit très représentée. Elle porte aussi sur les investissements dans l’appareil productif ultra-marin, les entreprises, les œuvres d’art… Arnaque defiscalisation, une association présente dans l’esprit de beaucoup trop de personnes dans beaucoup trop de secteurs d’activité.
Une loi défiscalisante qui voit le jour ouvre un monde de possibilités pour les acteurs peu scrupuleux, qu’ils soient banquiers, promoteurs, conseillers en gestion de patrimoine ou encore intermédiaires. On passe en revue les formes que peuvent prendre les arnaques à la défiscalisation immobilière.
Un prix d’achat supérieur à la valeur vénale
C’est une arnaque typique de la défiscalisation en loi Pinel. Le programme immobilier, qui porte sur la construction d’un immeuble neuf, offrira une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % en fonction de la durée d’engagement de location. Le taux de la réduction est augmenté à 23, 29 et 32 % en outre-mer.
Le prix de l’immobilier neuf est naturellement supérieur au prix de l’immobilier ancien. Toutefois, dans le cadre de l’investissement en loi Pinel, il n’est pas rare que la valeur réelle du bien immobilier soit largement surestimée et décolérée du marché. La loi Pinel est souvent citée car elle a bénéficié à un grand nombre d’investisseur mais il faut de manière générale faire attention à toutes les lois de défiscalisation et s’interroger sur le prix d’achat de l’immobilier objet de l’investissement.
Pourquoi ? Déjà, parce que les promoteurs augmentent le prix d’acquisition du montant de la réduction d’impôt attendue. Et parce que les intermédiaires à l’opération (bulles de vente, agences immobilières, conseillers en gestion de patrimoine…) prélèvent au passage une commission qui fait s’envoler le prix de vente.
Alertés par les nombreuses plaintes portées en justice, les pouvoirs publics ont pris un décret le 20 décembre 2019, applicable depuis le 1er avril 2020). Il limite la commission des intermédiaires en défiscalisation à 10 % du prix de revient du logement.
Des syndicats de professionnel de l’immobilier ont saisi le Conseil d’État en arguant d’un excès de pouvoir du gouvernement. La demande en annulation du décret a été rejetée. Le Conseil d’État estime ce texte justifié par les pratiques de tarification excessive des intermédiaires. Reste encore la question de la surestimation du bien par les promoteurs…
La saturation de la demande locative
La réduction d’impôt est consentie en contrepartie d’un engagement de location, dont la durée varie en fonction du dispositif de défiscalisation. Pour le dispositif Pinel par exemple l’engagement peut s’étendre de 6 à 12 ans. Or pour pouvoir louer le bien, encore faut-il que la demande locative existe !
La situation s’est par exemple présentée pour un programme de défiscalisation en loi Robien à Carcassonne. La saturation du marché locatif était préexistante à la vente. Jugée par la Cour de cassation, cette affaire a donné lieu à la condamnation des sociétés sur le fondement du dol.
La faiblesse de la demande locative a aussi été retenue dans un autre arrêt de la Cour de Cassation, pour justifier l’annulation a posteriori de la vente. L’investissement en loi Robien avait été effectué dans une toute petite commune en Vendée, où les locataires étaient peu nombreux. Les pratiques dolosives de la société ont conduit les acheteurs à investir, alors que le potentiel de location était trop faible.
Cela pourrait être le cas pour bien d’autres investissements, des investissements dans le cadre du dispositif Pinel par exemple, des investissements dans des villes mais éloignés des transports en commun…
L’absence d’éligibilité au dispositif de défiscalisation
Cette arnaque à la défiscalisation a été essentiellement constatée pour les investissements en Girardin industriel. De nombreux français en ont fait les frais… Elle prend plusieurs formes :
· L’évitement de la procédure d’agrément fiscal : lorsqu’elles sont d’un montant supérieur à 250 000 euros, les opérations doivent recevoir l’agrément préalable de l’administration fiscale. Certaines sociétés de portage se sont tout bonnement affranchies de cette demande d’agrément, alors qu’elle est nécessaire pour que l’investisseur puisse conserver l’avantage fiscal ;
· La surévaluation du prix de l’appareil industriel ;
· L’inéligibilité de l’opération à la défiscalisation : elle concerne essentiellement des investissements dans le photovoltaïque en outre-mer, qui n’étaient pas compris dans le dispositif Girardin. Voir un exemple jurisprudentiel ici.
La perte totale de l’investissement immobilier
Une escroquerie en défiscalisation a fait grand bruit dans le domaine du sport. Révélée par le journal l’Équipe, elle concerne une soixantaine de joueurs de football et se chiffrerait entre 40 et 100 millions d’euros.
Séduits par la possibilité de défiscaliser, les footballeurs ont souscrit à des programmes d’investissement en loi Malraux et en loi Monuments Historiques. Problème : les travaux offrant une déduction des revenus fonciers n’ont jamais été lancés ou ont été stoppés après quelques mois.
L’exemple le plus frappant de cette escroquerie d’envergure est le château de Tancarville, acquis par une dizaine de joueurs. Les investisseurs se retrouvent aujourd’hui propriétaires d’une ruine, pour laquelle ils assument des mensualités d’emprunt très importantes. Et sans qu’ils n’aient de perspective de voir le chantier s’achever un jour…
Un système pyramidal de type Ponzi
Des investisseurs versent des fonds à un promoteur immobilier, qui leur dit les utiliser pour construire un immeuble, et dont ils percevront des loyers. Le promoteur utilise les sommes d’argent des nouveaux investisseurs pour les reverser aux anciens, sans que le projet immobilier ne voie jamais le jour.
Autre exemple de l’arnaque à la défiscalisation, financière cette fois-ci. La société Aristophil proposait d’investir dans des manuscrits de grande valeur pour obtenir une réduction d’impôt et un revenu annuel.
Les manuscrits sont surévalués, et les investisseurs auraient été rémunérés seulement par les apports des investisseurs suivants, jusqu’à explosion du système. La partie financière prenant bien entendu sa part.
La société est placée en liquidation judiciaire, et les manuscrits, vendus aux enchères. Au regard de la surestimation des œuvres, le prix de vente n’a pas suffi à désintéresser les investisseurs…
Autres arnaques à la défiscalisation fréquentes : le loyer faussement garanti, le prévisionnel qui assure l’autofinancement de l’investissement par les loyers et la réduction d’impôt, le risque de défaillance du promoteur, la vente des locaux techniques des résidences avec service à l’exploitant…
Si vous vous apprêtez à vous lancer dans un projet et que vous voulez avoir un avis de professionnel pour vous éclairer n’hésitez pas à nous contacter.
Quelles sont les conséquences de l’arnaque à la défiscalisation ?
Les conséquences de l’arnaque à la défiscalisation sont bien entendu fiscales. L’investisseur a bénéficié d’une réduction d’impôt à titre personnel. Celle-ci lui reste acquise tant que les conditions pour l’obtenir sont réunies.
Dès lors que les critères de défiscalisation ne sont plus remplis, le fisc procède à la reprise de la réduction d’impôt. Certains clament leur investissement loi Pinel, disent à tout le monde que la loi Pinel leur a permis d’optimiser leurs impôts mais si ces critères ne sont plus remplis, la loi Pinel ne s’applique pas ! Alors même que l’investisseur n’est pas directement responsable. On prend l’exemple de l’investissement en Girardin industriel, qui prévoit une location continue du matériel pendant 5 ans. Si la société exploitante fait faillite au bout de 3 ans, l’investisseur devra rembourser la réduction d’impôt.
Quels recours pour une arnaque à la défiscalisation ?
On ne compte plus les escroqueries à la défiscalisation ! Les impôts sont un sujet qui suscite de l’intérêt ! Heureusement, il est possible de demander en justice l’annulation de la vente et le versement de dommages et intérêts.
Une action sur le fondement du dol
Le dol est une manœuvre frauduleuse, un agissement trompeur d’une personne sans lequel vous ne vous seriez pas engagé. Par exemple, le promoteur vous a fait miroiter une rentabilité excessive, sans laquelle vous n’auriez pas signé le contrat d’acquisition.
À savoir : le recours pour dol se prescrit par 5 ans, à compter du moment où l’investisseur a découvert son existence. Et non pas à compter de la signature de l’acte de vente !
Une action sur le fondement de l’absence de cause
L’article 1169 du Code civil dispose que le contrat est nul lorsqu’au moment de sa formation, « la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ». On va voir juste après comment ce recours s’applique en matière de d’arnaque à la défiscalisation, ainsi que le dol.
Arnaque à la défiscalisation : que dit la jurisprudence ?
La jurisprudence et la surestimation du prix d’achat
Des investisseurs locatifs acquièrent en 2005 un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à la Réunion, à un prix de 101 500 euros. Livré en 2007, l’appartement est estimé en 2013… Entre 55 000 et 65 000 euros.
Les acheteurs engagent une action en justice pour annuler la vente sur le motif du dol. Il demande en outre des dommages et intérêts pour le préjudice patrimonial et moral qu’ils ont subi, suite au non-respect de son devoir de conseil par la société commercialisant le bien.
La Cour d’appel accède à leur demande sur le fondement d’une perte de chance de réaliser un investissement plus rentable en métropole et défaut d’obligation d’information et de conseil de la société commercialisant le bien. Renvoyé devant la Cour de cassation, l’arrêt sera confirmé.
La jurisprudence et le défaut de rentabilité locative
Les investisseurs portent plainte contre la société en annulation de la vente, du prêt et du contrat d’assurance. Le motif ? Un rendement insuffisant suite à un prix du bien surévalué et à la vacance locative.
La Cour de cassation a accédé à la demande du couple, sur la base de l’absence de cause. Elle considère que l’avantage fiscal n’est pas la seule cause d’un investissement immobilier, d’autant plus que celui-ci a été effacé par la surévaluation du bien.
En outre, elle juge que la « médiocrité de la rentabilité locative » provenant d’une faible demande locative existait avant la vente, ce qui justifie l’annulation de la vente pour absence de cause.
Pour ceux qui n'auraient pas pu aboutir à une annulation de la vente, il reste possible de revendre le logement mais il n'est pas possible de le faire n'importe quand (voir nos articles : "Quand et comment sortir de la défiscalisation ?" et "Faut-il revendre un bien en défiscalisation et comment faire ?") d’où l’intérêt pour les investisseurs à faire attention à ces critères au moment de l’achat en analysant l’avantage de l’impôt allégé mais aussi en prenant en compte d’autres critères liés à l’investissement immobilier en tant que tel comme par exemple le plan, la proximité des transports en commun, la carence locative ou pas sur le secteur. En effet, l’investisseur qui réalisera un investissement qui se finira bien est celui qui ne se laissera pas séduire par de grands panneaux indiquant « dispositif Pinel », « investissement Pinel à saisir ! » mais celui qui étudiera le cas comme un investissement à part entière, qui analysera le prix d’achat et qui ciblera si ce n’est une plus value au moins un investissement qui a du sens par rapport au marché et aux locataires potentiels.
Pour ceux d’entre vous qui voudraient échanger concernant leur cas précis, n’hésitez pas à nous contacter, nous pourrons faire le point sur votre situation.
Comment se protéger des arnaques à la défiscalisation ?
Quelques conseils de prudence doivent être suivis pour investir en défiscalisation sans se faire arnaquer :
· Cibler un achat immobilier avant de chercher un avantage pour les impôts
· Attention à l’emplacement du bien immobilier : celui-ci doit se situer en zone où la demande locative est soutenue, et présentant également un potentiel de plus-value lors de la revente. D’ICI ET LÀ vous propose de vous accompagner dans la revente d’un bien en défiscalisation ;
· Déplacez-vous pour visiter le bien : nombreux sont les investisseurs à acheter un bien immobilier à distance, sans le visiter. C’est par exemple le cas des résidents en France hexagonale, qui investissent en outre-mer. Il vaut mieux se fendre d’un billet d’avion pour vérifier sur place si l’emplacement est bon ;
· Fuyez les annonces présentant un rendement garanti mirobolant ;
· Faites-vous aider d’un professionnel de l’immobilier local pour déterminer si le bien immobilier est correctement évalué. Nous pouvons vous aider pour cela, n’hésitez pas à nous contacter.
Chez D’ICI ET LÀ, nous comprenons l'importance de faire des choix éclairés en matière d'investissement immobilier et de défiscalisation. Si vous avez des doutes ou si vous souhaitez bénéficier de conseils professionnels pour éviter les pièges de l'arnaque à la défiscalisation, n'hésitez pas à nous contacter. Notre équipe d'experts est là pour vous guider et vous aider à prendre des décisions judicieuses pour sécuriser vos investissements et maximiser les avantages fiscaux légitimes.