Vendre son bien immobilier seul présente l’avantage pour le vendeur d’économiser les frais d’agence immobilière. Toutefois, le vendeur doit prendre en charge une multitude de tâches, dont l’estimation du prix de vente, qui s’avère très complexe. Si la transaction immobilière n’aboutit pas, il reste envisageable de faire appel à un professionnel.
Sommaire :
Quelles sont les étapes pour vendre son bien immobilier seul ?
Outre le fait de diligenter les menues réparations qui s’imposent pour que le bien soit présenté sous son meilleur jour, après avoir fait l’estimation du bien, le vendeur doit s’occuper de diligenter les diagnostics techniques qui seront obligatoires pour la conclusion de la vente, rédiger et publier une annonce, organiser les visites ou encore sélectionner un acheteur en confirmant sa capacité financière à mener le projet à terme.
(voir notre article : "Vendre à distance : comment faire et quelles sont les étapes ?")
Diligenter la réalisation des diagnostics techniques
Vendre son appartement ou sa maison doit respecter la réglementation. Le vendeur doit fournir les diagnostics techniques au plus tard le jour de la signature du compromis de vente, à l’exception du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui doit être fourni au moment de la commercialisation du bien si le bien doit faire l’objet d’un DPE.
En effet, les résultats du DPE doivent obligatoirement figurer sur l’annonce de vente. Mesurant la consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre du logement, ce diagnostic obligatoire pour vendre possède une durée de validité de 10 ans. Ces obligations sont valables que le bien mis en vente soit une maison ou un appartement.
Selon si vous êtes propriétaire d’un appartement en copropriété ou d’une maison, l’année de construction du logement et le secteur géographique où il est implanté, vous devez faire réaliser jusqu’à 9 diagnostics. Ils seront insérés dans le dossier de diagnostics techniques (DDT) et remis à l’acquéreur pour information.
Vous devez faire appel à un diagnostiqueur certifié, sinon, vous risquez une amende de 1 500 euros. Sans compter que si l’acheteur se trouve lésé, il peut demander le versement de dommages et intérêts, voire l’annulation de la vente.
Voici la liste des diagnostics à réaliser :
· Le diagnostic amiante : si le permis de construire de votre appartement ou de votre maison a été délivré avant le 1er juillet 1997 et si le précédent diagnostic date d’avant le 1er avril 2013 ;
· Le diagnostic plomb : si le logement a été construit avant 1949. S’il révèle une concentration de plomb supérieure à 1 mg/cm, vous devrez faire des travaux pour l’enlever ;
· Le diagnostic électricité : il vous concerne si l’installation électrique de votre logement a plus de 15 ans. Vous n’avez toutefois pas à le réaliser si vous disposez d’une attestation de conformité du Consuel datant de moins de 3 ans ;
· Le diagnostic gaz : à faire si l’installation de gaz date de plus de 15 ans, sauf si vous disposez d’un certificat de conformité de Qualigaz, Dekra ou Copraudit de moins de 3 ans ;
· Le diagnostic assainissement : si vous possédez un logement non raccordé à un réseau collectif de collecte des eaux usées ;
· Le diagnostic termites : si vous êtes en zone déclarée infestée par arrêté préfectoral ;
· L’état des risques et pollutions : si votre bien immobilier se situe en zone à risque déclarée par arrêté préfectoral ;
· Le diagnostic Bruit : si votre logement se situe à proximité d’un aéroport.
Ces diagnostics peuvent être demandés voire sont obligatoires pour certains pour la vente d’un appartement ou d’une maison dès la commercialisation et seront obligatoires pour la signature de l’avant contrat et pour la signature de l’acte de vente.
Estimer le prix de vente
L’évaluation du prix de cession du logement constitue l’étape la plus difficile pour vendre son bien immobilier seul. Si vous surestimez le prix, vous risquez de ne pas attirer les acquéreurs. Si vous le sous-estimez, vous vous priverez d’une partie de la plus-value.
L’estimation est donc un moment important et doit être entendue. Elle mène parfois, pour la vente d’une maison ou d’un appartement à une stratégie de vente différente mais elle doit être considérée avec attention.
Pour évaluer le prix de votre bien immobilier, vous devez prendre en compte de nombreux critères comme :
· L’année de construction et la qualité du bâti et des finitions ;
· L’état général du logement et de la copropriété le cas échéant ;
· Sa performance énergétique ;
· La superficie et le nombre de pièces ;
· L’étage pour un appartement, avec une décote s’il se situe au rez-de-chaussée et une surcoté s’il est dans les étages supérieurs (hors zones géographiques spécifiques) ;
· L’exposition et le vis-à-vis ;
· La présence d’une terrasse ou d’un balcon ;
· L’accès à une cave ou un à garage ;
· La surface du terrain pour une maison ;
· L’emplacement ;
· La dynamique du marché immobilier local…
Pour vous aider à estimer seul le prix de vente, l’administration fiscale a mis au point deux bases de données : Patrim et Demande de Valeurs Foncières (DVF). Elles recensent les transactions immobilières intervenues récemment, cela peut être très utile pour faire votre estimation. Vous pouvez aussi utiliser un simulateur de prix de vente. Ces outils restent imprécis, car ils ne tiennent pas forcément compte de tous les paramètres que nous venons d’exposer.
Rédiger et publier une annonce immobilière
Autre étape qui ne doit rien laisser au hasard pour vendre seul son logement : l’annonce de vente. Vous devez susciter l’intérêt des acheteurs, qui passent peu de temps à consulter les annonces en ligne.
Quelques conseils à appliquer pour retenir leur attention :
· Rédigez un titre percutant : cette accroche doit donner envie au lecteur de lire votre annonce. Elle doit mentionner les principales caractéristiques de votre logement. Exemple : appartement T3 69m2 centre-ville ;
· Rédigez des phrases courtes et utilisez les puces pour lister les caractéristiques du bien immobilier. Aérez les paragraphes, les longs pavés font fuir les candidats ;
· Mentionnez si vous avez effectué des travaux récemment ou changé des équipements essentiels comme la chaudière ;
· Veillez à mettre en avant les points forts de votre bien, tels que des rénovations récentes ou des équipements modernes. Cela peut grandement influencer l'intérêt des acheteurs potentiels et faciliter la vente.
· Réalisez de belles photos : de préférence en plein jour, avec une belle lumière. Sélectionnez la plus favorable pour illustrer l’annonce ;
· N’utilisez pas d’abréviation ;
· Faites-vous relire si vous avez des doutes sur votre orthographe ;
· Indiquez les étiquettes énergie et climat du DPE.
Vendre son appartement ou sa maison c’est un fait mais le mettre en avant pour les acquéreurs potentiels de manière objective est important.
Une fois l’annonce rédigée, il vous reste à la publier sur des sites comme Le Bon Coin, PAP, Seloger ou encore Bien’ici. La formule payante peut s’avérer une bonne idée pour être mieux référencé.
Organiser les visites
Vendre son bien immobilier sans agence suppose aussi de prendre en charge l’organisation des visites ! Vous devez vous rendre disponible pour les futurs acheteurs, et ne pas seulement leur proposer de visiter le soir ou le week-end.
Les acheteurs sont nombreux à souhaiter se faire une idée du bruit en journée, de la luminosité… Si vous avez un locataire en place, vous devrez obtenir son accord sur les créneaux de visite !
Effectuez un premier tri au moment des prises de contact, pour éviter les visiteurs touristes et les curieux. Préparez-vous à répondre aux questions des candidats sur votre logement, comme le motif de la vente, le montant des charges de copropriété…
Ensuite, mettez en valeur votre logement tout en le rendant le plus neutre possible. Exit les photos de famille et les objets de décoration trop voyants, il faut dépersonnaliser !
Instaurez une ambiance amicale avec les candidats acquéreurs et montrez-vous honnête et transparent sur les qualités et défauts de votre logement. N’oubliez pas de faire visiter les dépendances !
Réceptionner les offres d’achat
En théorie, les vendeurs doivent accepter la première offre d’achat faite au prix. Le Code civil dispose en effet que lorsqu’il y a accord sur la chose (le logement) et le prix, il y a contrat. En réalité, il est assez difficile de prouver qu’une personne était la première à se positionner.
Si la proposition d’achat n’est pas au prix, comment devez-vous réagir ? Excepté en zone tendue, il est fréquent que les acquéreurs tentent une négociation, d’environ 5 % du prix de vente voire plus !
Plusieurs possibilités s’offrent alors à vous :
· Accepter de baisser votre prix, quitte à rogner sur la plus-value ;
· Refuser de négocier : c’est une hypothèse à envisager si vous avez d’autres visites prévues ;
· Faire une contre-proposition : dans ce cas, la première offre n’est plus valide. Reste ensuite à attendre que l’acheteur l’accepte ou la rejette.
Quoi qu’il en soit, ne mettez pas trop de temps à répondre aux propositions, sous peine de perdre les candidats et construisez votre stratégie de commercialisation et de négociation avant de poster l’annonce pour préserver vos intérêts !
Sélectionner l’acquéreur : analyser sa finançabilité
Autre étape essentielle pour vendre son bien immobilier entre particuliers : la sélection de l’acheteur. En effet, si vous vous trompez de candidat, vous risquez de devoir recommencer la transaction de zéro ! En immobilier, on parle d’acquéreur qualifié pour désigner la personne avec laquelle la vente a des chances d’aboutir.
Sauf à recevoir une offre d’achat avec paiement comptant, les acheteurs ont en immense majorité besoin d’obtenir un prêt immobilier. Il faut donc s’attacher à vérifier leur solvabilité.
Si l’un d’eux disposent d’une attestation de financement par une banque ou par un courtier immobilier, c’est un gros plus.
Vous pouvez aussi prendre en compte le montant de l’apport personnel, s’il est mentionné sur l’offre d’achat. Plus il est élevé, plus l’acheteur a de chances d’obtenir son crédit immobilier.
La situation professionnelle a aussi son importance dans l’octroi d’un emprunt vis-à-vis des banques. Privilégiez les candidats en CDI ou fonctionnaires !
Enfin, la dimension humaine a aussi son importance. Un acquéreur vous a semblé très motivé et vous a fait bonne impression ? C’est peut-être le bon !
Rédiger le compromis de vente
La rédaction de l’avant-contrat de de vente est une compétence de l’agent immobilier et du notaire. Cependant, la loi ne vous impose pas de faire appel à leur service pour rédiger le compromis ou la promesse de vente. Vous devez être conscient que cette étape pour vendre seul son bien immobilier n’est pas sans risque !
Le compromis de vente entre particuliers doit mentionner :
· L’identité des deux parties ;
· Les informations relatives au bien immobilier : références cadastrales, adresse, origine du bien, destination et travaux portant sur la structure ou le gros œuvre de moins de 10 ans ;
· Les conditions suspensives : elles sont délicates à rédiger et subordonnent la vente à leur réalisation. La plus courante est la clause suspensive d’obtention d’un prêt. Il faut aussi rédiger celles relatives à l’existence d’une servitude et d’une hypothèque ;
· Le prix de vente en chiffres et en lettres ;
· Le droit de rétractation de l’acheteur.
Il vous faut joindre un certain nombre de documents comme :
· Le dossier de diagnostics techniques complet ;
· Les documents relatifs à la copropriété : état descriptif de division, règlement de copropriété, PV des trois dernières assemblées générales… ;
· La copie d’une pièce d’identité ;
· Un justificatif de la situation matrimoniale ;
· Le titre de propriété ;
· Le permis de construire le cas échéant ;
· La copie de la dernière taxe foncière…
À savoir : lors d’une vente entre particuliers, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie.
Il est recommandé dans le cadre d’une vente entre particulier de solliciter un notaire pour la rédaction du compromis de vente afin d’être bien protégé.
Attendre la fin du délai de rétractation
L’acheteur dispose d’un droit de rétractation pendant lequel il peut se dédire de la vente sans frais ni motifs.
Le délai de rétractation est de 10 jours calendaires, à compter de :
· La remise en main propre de l’avant-contrat ;
· La première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception.
Si le délai de rétractation expire un samedi, dimanche ou un jour férié, alors il est reporté au jour ouvrable suivant.
L’acheteur n’a pas usé de son droit de rétractation ? Il faut à présent attendre que les conditions suspensives se réalisent ou non. L’acquéreur dispose du délai indiqué dans le compromis de vente pour trouver son financement et son assurance de prêt. S’il ne l’obtient pas, la vente tombe d’elle-même, et vous devez recommencer la vente immobilière. Dans cette hypothèse, si le compromis de vente a été signé chez le notaire avec un dépôt de garantie, il est possible pour le vendeur de se le voir octroyé en compensation.
Signer l’acte de vente chez le notaire
Vous prendrez rendez-vous chez le notaire pour finaliser la vente, enfin la signature de l’acte de vente tant attendue. L’acheteur peut aussi choisir de se faire assister par son propre notaire. Dans cette hypothèse, il faut trouver un créneau horaire qui arrange les deux notaires !
Vous devrez produire les pièces justificatives que vous avez réunies pour la signature du compromis de vente. Une fois l’acte notarié signé, vous remettrez les clés au nouveau propriétaire !
Que faire lorsqu’on ne parvient pas à vendre son bien immobilier seul ?
Comme vous pouvez le constater, vendre son bien immobilier seul n’est pas tout de repos. Il faut avoir du temps, beaucoup de temps devant soi, sans parler de l’énergie. Avec parfois, à la clé, une déception si personne ne se déplace pour visiter, ou si vous vous trompez d’acquéreur.
Un conseil : si vous voyez que la vente ne prend pas, ne tardez pas trop à faire appel à un agent immobilier : il pourra réaliser une estimation et mettre en place un mandat de vente avec faculté de délégation (voir notre article : "La délégation de mandat") pour vous accompagner au mieux.
N'agissez pas trop tard : les acquéreurs constatant qu’un bien immobilier reste longtemps sur le marché se disent qu’il a forcément un gros défaut ou un vice caché.
Vous pouvez, et c’est d’ailleurs très souvent le cas, mettre la commission de l’agent immobilier à la charge de l’acquéreur. Vous vous affranchirez de toutes les contraintes liées à la vente par soi-même, sans débourser un sou !
Forte de son réseau d’agents immobiliers locaux, D’ICI ET LÀ vous accompagne dans la revente de votre bien jusqu’à la signature de l’acte.