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Quand et comment sortir de la défiscalisation ?



Fin de l’avantage fiscal, divorce, restructuration patrimoniale, refinancement : de nombreuses raisons peuvent vous pousser à vendre un bien assorti d’un dispositif de défiscalisation. Pour éviter que la réduction d’impôt ne soit reprise par l’administration fiscale, il convient de se demander quand est-ce que vous pouvez le faire. Et pour que l’opération soit avantageuse, il faut choisir entre prolonger son engagement, revendre le bien ou le conserver.


Sommaire :


Quand peut-on sortir de la défiscalisation ?


Destinés à soutenir la production de logements neufs ou la rénovation de l’existant, les dispositifs de défiscalisation impliquent le respect de nombreuses conditions pour conserver l’avantage fiscal.


Parmi ces conditions, la plus importante reste celle de la durée de l’engagement de location. Elle varie de 6 ans à 15 ans en fonction du dispositif de défiscalisation choisi.


Attention toutefois à ne pas se tromper de date ! Ce n’est pas au moment où l’investisseur remplit son ultime déclaration d’impôt sur les revenus contenant le montant de la dernière réduction d’impôt qu’il peut sortir de la défiscalisation !


Le point de départ de l’engagement de location n’est pas celui de la première déclaration. Le plus souvent, il commence à courir à la date de première mise en location.


Comment revendre un appartement loi Pinel ?


Le dispositif de défiscalisation Pinel vous fait profiter d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location (6, 9 ou 12 ans). Pour les investissements réalisés en Outre-mer, les taux de réduction sont portés respectivement à 23, 29 et 32%.


Pour éviter que l’administration fiscale ne remette en cause l’avantage fiscal, vous devez respecter un certain nombre de conditions :

  • Le plafonnement des ressources des locataires ;

  • Le plafond des loyers de la zone ;

  • L’affectation du logement à la résidence principale ;

  • Faire de la location nue ;

  • Mettre l’appartement en location dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de construction, ou l’acquisition si celle-ci est postérieure.

Pour sortir de la défiscalisation loi Pinel, vous devez attendre l’échéance de la période d’engagement initial ou prorogée. Mais quel est le point de départ de la défiscalisation Pinel ?


  • Pour la réduction d’impôt : il s’agit de l’année d’achèvement des travaux ou de l’achat immobilier ;

  • Pour l’engagement de location : la durée est calculée à partir de la signature du bail initial. Vous pourrez donc sortir de la défiscalisation au bout de 6, 9 ou 12 ans à compter de la prise d’effets du bail. La même disposition s’applique si vous avez prorogé votre engagement initial.


Quand sortir de la défiscalisation Denormandie ?


La loi Denormandie offre des avantages fiscaux identiques à ceux de la loi Pinel. Les conditions à respecter sont les mêmes. Toutefois, ces deux dispositifs diffèrent pour la loi Denormandie :


  • Pour les travaux à réaliser sur le secteur de l’ancien : ils doivent représenter au moins 25 % du total de l’opération. La loi Denormandie impose des travaux qui doivent améliorer la performance énergétique ou créer de la surface habitable nouvelle.

  • La zone d’investissement : quartier ancien dégradé défini par la loi.

Pour sortir de la défiscalisation Denormandie, vous devez compter 6, 9 ou 12 ans suivant la prise d’effet du contrat de location.


Quand sortir de la défiscalisation Censi-Bouvard ?


L’investissement en loi Censi-Bouvard consiste à acquérir un logement dans une résidence avec services. Le bien immobilier peut être :


· Acheté en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ;

· Un logement neuf déjà achevé ;

· Un bien immobilier ancien d’au moins 15 ans ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation.


Quelle que soit la nature du bien, celui-ci doit être mis en location dans le mois suivant l’achèvement de l’immeuble ou l’acquisition.


En contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, vous bénéficiez d’un double avantage fiscal :


· Une réduction d’impôt de 11 % sur le prix de revient du bien, dans une limite de 300 000 euros par an. Soit 33 000 euros de réduction d’impôt au total ;

· La récupération de la TVA.


Pour sortir de la défiscalisation vous devez attendre 9 ans à compter de la date de prise d’effet du bail de location.


Quand sortir de la défiscalisation Malraux ?


La loi Malraux vous offre une réduction d’impôt de 22 ou 30 % du montant des travaux, en fonction de la zone d’emplacement du bien. Cette réduction est plafonnée à 400 000 euros sur 4 ans consécutifs. Elle n’entre pas dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales.


En contrepartie de la réduction d’impôt, vous devez proposer le logement en location vide dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux de restauration, pendant au moins 9 ans.


L’engagement de location commence à courir dès la signature du bail pour un investissement immobilier direct.


Par le biais d’une, SCPI (société civile de placement immobilier), les investisseurs doivent conserver les parts pendant la durée de location souscrite par la société (qui peut donc être différente des 9 ans).


Pour les sociétés non assujetties à l’IS (impôt sur les sociétés), l’investisseur doit conserver les parts pendant la durée des travaux de location et l’engagement de location de la société.


L’engagement de location est constaté :


· Au moment de la déclaration de revenus de l’année où le logement est loué (bailleur personne physique) ;

· Lors de la déclaration des résultats de l’année de mise en location (locataire personne morale non soumise à l’impôt sur les sociétés) ;

· Lors du dépôt de la déclaration de la souscription de parts de SCPI.


À savoir : pour les permis de construire accordés depuis le 1er janvier 2017, si le montant de la réduction d’impôt est supérieur à celui de l’impôt sur le revenu, alors il est possible de la reporter pendant les 3 années suivantes. La sortie de la défiscalisation devra être repoussée d’autant !


Comment sortir de la loi Scellier ?


Succédant aux dispositifs Robien et Borloo, la loi Scellier a pris fin en 2012. Toutefois, au regard des conditions de location, certains investisseurs continuent de bénéficier de l’avantage fiscal.


Selon la date d’investissement et de la zone géographique, le montant de la réduction d’impôt varie de 13 à 25 %. Elle vous accordée moyennant un engagement de location de 9 ans. Celui-ci peut être prorogé jusqu’à 15 ans (deux périodes triennales).


Le point de départ pour l’engagement de location est ici aussi la prise d’effet de la location. Vous pouvez donc sortir de la défiscalisation Scellier 9 ans après l’entrée dans les lieux du locataire.


À savoir : il n’est pas possible de sortir de la défiscalisation au cours d’une période de prolongation. Vous devez attendre qu’elle soit achevée.


À savoir : la durée d’engagement pour un investissement dans les îles Wallis et Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie est abaissée. Vous pouvez sortir de la défiscalisation au bout de 5 ans.


Comment sortir du dispositif Périssol ?


La loi Périssol ne prévoit pas de réduction, mais une déduction des revenus fonciers au titre de l’amortissement du prix du bien. Elle peut atteindre 80 % de la valeur du logement, à condition de conserver le logement pendant 24 ans.


Elle s’applique à hauteur de :


  • 10 % par an pendant les 4 premières années ;

  • 2 % par an pendant les 20 années suivantes.


Vous pouvez sortir de la défiscalisation Périssol après l’expiration d’un délai de 9 ans après la mise en location, de date à date.


À savoir : en cas de sortie de la défiscalisation avant 20 ans, le fisc demandera le remboursement de la TVA au prorata de la durée d’engagement.


Comment sortir du dispositif de Robien ?


Succédant au dispositif Besson, la loi Robien se décline en trois versions : Robien classique, Robien recentré et Robien ZRR (zones de revitalisation rurale). Elle offre une déduction des revenus fonciers pouvant aller jusqu’à 65 % du montant de l’acquisition.


Le pourcentage de déduction de l’amortissement Robien dépend du dispositif choisi :


Robien classique :


  • 8 % du prix de revient du logement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes et pendant les périodes de prorogation ;

  • 8 % des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pour les cinq premières années et 2,5 % les quatre années suivantes ;

  • 10 % des dépenses d'amélioration pendant 10 ans


Dispositif Robien recentré :


  • 6 % du prix de revient du logement ou des dépenses de reconstruction ou d'agrandissement pour les sept premières années et 4 % les deux années suivantes ;

  • 10 % des dépenses d'amélioration pendant 10 ans.


Dispositif Robien ZRR :


26 % durant la période de déduction de l'amortissement.


Vous pouvez sortir de la défiscalisation Robien 9, 12 ou 15 ans après la date de prise d’effet du bail initial.


Synthèse des délais pour sortir de la défiscalisation


Le point de départ de la durée d’engagement de location court à compter de la date d’effet du bail.

Défiscalisation Pinel

​6, 9 ou 12 ans

Il convient d’aller au bout des périodes de prorogation

Défiscalisation Denormandie

6, 9 ou 12 ans

Défiscalisation Censi-Bouvard

9 ans

pas de prolongation possible

Défiscalisation Malraux

9 ans

pas de prolongation possible.

Investissement via une SCPI

durée de location de la société

Investissement via une société non soumise à l’IS

conservation des parts durant les travaux de restauration + engagement de location de la société

Défiscalisation Scellier

9, 12 ou 15 ans

Défiscalisation Périssol

9 ans, 20 ans

pour conserver la déduction de TVA

Défiscalisation Robien

9 ans, 12 ans ou 15 ans


Dans quels cas peut-on sortir de la défiscalisation sans respecter le délai d’engagement ?


Pour l’ensemble des dispositifs de défiscalisation, le Code général des impôts prévoit des possibilités de sortie et de revente anticipée du bien, sans remise en cause de l’avantage fiscal.


Elles justifient également le non-respect des autres conditions comme l’absence de mise en location, la mise en location hors délai ou l’interruption de la location.


Voici les cas où vous pouvez sortir de la défiscalisation sans remise en cause de l’avantage fiscal :


  • Le décès de l’investisseur ou de son conjoint, partenaire de PACS et concubin avec qui il est en imposition commune ;

  • L’invalidité de deuxième ou de troisième catégorie d’un des membres du couple soumis à imposition commune. Cette invalidité est caractérisée lorsque la personne ne peut plus travailler et a besoin d’une aide extérieure pour effectuer les gestes de la vie courante (se nourrir, se vêtir, se déplacer, faire sa toilette) ;

  • Le licenciement d’un des membres du couple soumis à imposition commune. Le licenciement doit être à l’initiative de l’employeur. La mise en retraite anticipée par l’employeur n’est pas assimilée à un licenciement ;

  • La mutation du bien à titre gratuit, lorsqu’elle intervient suite au décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune (succession).


Toutefois, ces cas d’exception ne permettent pas :

  • L’utilisation du logement par le propriétaire pendant l’engagement de location ;

  • La location à des personnes autres que celles autorisées (conditions de ressources ou membres de la famille) ;

  • Le dépassement du plafonnement des loyers pendant la durée de location.


Sortir de la défiscalisation : faut-il revendre ou conserver le bien immobilier ?



Le plus souvent, vous avez investi pour profiter de l’avantage fiscal, pas forcément pour vous constituer un patrimoine immobilier. Tout du moins cet actif ne correspond pas forcément à vos critères de conservation long terme. Une fois que vous pouvez sortir de la défiscalisation, que faut-il faire ? Proroger l’engagement ? Vendre le bien ? Le louer ?


Pour répondre à cette question, il faut s’intéresser au financement de l’acquisition, à la fiscalité et au potentiel du marché immobilier. D’ICI ET LÀ peut vous accompagner dans l’étude des perspectives et opportunités de votre vente.


En collaborant avec des experts tels que D'ICI ET LÀ, vous bénéficiez d'un accompagnement personnalisé pour élaborer une stratégie post-défiscalisation adaptée à votre situation. Cela inclut une analyse approfondie de vos options, des conseils sur la prolongation éventuelle de votre engagement de location, des évaluations du marché immobilier, et une assistance tout au long du processus, que vous choisissiez de vendre, de conserver ou de louer votre bien immobilier.


Première possibilité : prolonger l’engagement de location


Si vous êtes lourdement fiscalisé, et si aucun impératif extérieur comme une séparation ne vous contraint à vendre, vous pouvez envisager de proroger votre engagement de location.


De cette manière, vous continuez à bénéficier de la réduction d’impôt. Son montant peut être plus faible sur la fin de l’investissement, comme c’est le cas en Pinel en France hexagonale. La loi fiscale prévoit en effet un lissage de la réduction, avec un taux qui passe à 1% par an entre 9 et 12 ans.


En parallèle, cette réduction d’impôt se cumulera avec les loyers pour financer les mensualités d’un bien défiscalisant acquis à crédit.


Notez que cette disposition n’est pas offerte par les lois Censi-Bouvard et Malraux.


Deuxième possibilité : revendre le bien en défiscalisation


Plusieurs écueils peuvent vous empêcher de sortir de la défiscalisation en revente (voir notre article : "Faut-il revendre un bien en défiscalisation et comment faire ?") Voici à quoi faire attention avant d’envisager de revendre :


· Le déficit foncier : il se produit lorsque les revenus fonciers (location nue) sont supérieurs au montant de votre imposition. La fraction de déficit n’excédant pas 10 700 euros et ne provenant pas de la déduction des intérêts d’emprunt peut être imputée et reportée sur le revenu global. Toutefois, l’administration fiscale peut remettre en cause le déficit reporté si vous ne louez pas votre bien pendant les 3 ans suivant cette imputation;

· L’amortissement du prêt immobilier : sortir de la défiscalisation en revente peut être un mauvais calcul en fonction de la durée d’emprunt. Si vous n’avez pas suffisamment amorti le capital, l’opération sera onéreuse. D’autant plus que vous devrez sans doute payer des indemnités de remboursement anticipé ;

· Le capital restant dû : il se peut que le prix de vente soit insuffisant pour rembourser le capital emprunté. Il convient de chiffrer les flux mensuels liés à l’investissement pour arbitrer avant de prendre une décision de cession ;

· Le risque de moins-value : l’immense majorité des investisseurs ont surpayé leur bien immobilier par rapport au marché à l’époque de l’acquisition. Même si le maché immobilier a progressé depuis leur acquisition, cette progression est bien souvent trop peu suffisante pour rattraper le surcoût qu’ils ont payé à l’achat. Ils réalisent donc dans beaucoup de cas une moins-value au moment de la vente du bien. (Consultez notre article : "Comment reconnaître une Arnaque à la défiscalisation!").

· Le locataire en place : si vous vendez logement occupé, vous devrez consentir une décote sur le prix de vente ;

· L’impôt sur la plus-value : vous ne revendez pas votre résidence principale, mais un bien en investissement locatif. Vous devrez donc payer de la fiscalité sur la plus-value. Elle comporte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux. Ces impôts bénéficient d’un abattement pour durée de détention. Il commence à courir dès la 6ème année. En fonction de la durée de détention au moment de la revente du bien, le montant de l’impôt peut être diminué. Encore faudrait-il réaliser une plus-value…


Troisième possibilité : conserver et louer le bien immobilier


Ultime possibilité pour sortir de la défiscalisation : la location du bien immobilier, en location nue ou en location meublée (statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, LMNP ou LMP).


Toutefois, vous devez être conscient que vous allez augmenter votre imposition puisque l’avantage fiscal sera terminé.


Si vous cherchez à faire du déficit foncier, orientez-vous vers la location vide au régime réel si vous avez matière à créer le déficit. Si vous cherchez à diminuer le montant des revenus locatifs imposables, préférez la location meublée au régime réel dans une certaine limite.


Si vous avez de faibles charges, choisissez les régimes micro. Ils vous offrent un abattement sur les recettes locatives, de 30 % en location vide, 50 % en location meublée voire 71% dans certains cas !


Enfin, prenez en compte la demande locative. Si vous vous situez en zone tendue, vous trouverez a priori facilement un locataire. Toutefois, vous pouvez être contraint de respecter l’encadrement des loyers dans certaines communes, qui vous empêchera de réévaluer librement le loyer en sortie de défiscalisation.


Forte de son expertise sur la sortie de défiscalisation, l’équipe D’ICI ET LÀ vous propose son accompagnement pour établir une stratégie post défiscalisation avant d’aboutir peut-être à la cession de votre logement.



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