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Faut-il revendre un bien en défiscalisation et comment faire ?




Nombreux sont les investisseurs à acquérir un bien immobilier avec un dispositif de défiscalisation pour bénéficier d’une réduction d’impôt. À la fin de la période d’engagement de location, la majorité préfère revendre le bien en défiscalisation. Comment s’y prendre pour que l’opération soit rentable et sûre ?


Sommaire :


Pourquoi revendre un bien en défiscalisation ?


Très souvent, le cashflow de l’investissement immobilier en défiscalisation est négatif. Les loyers ne permettent pas de couvrir la mensualité d’emprunt et les autres charges, comme la taxe foncière, les charges de copropriété et les primes d’assurance propriétaire non-occupant. La rentabilité du bien en défiscalisation plaide ainsi en faveur de la revente.


Parce que le taux de rendement d’un bien en défiscalisation est faible


Le taux de rendement varie en fonction de plusieurs paramètres, dont le prix d’achat et le prix de location. (Consultez notre article : "Comment reconnaître une Arnaque a la défiscalisation!")


Il est fréquent que les investisseurs en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) aient payé le bien immobilier trop cher le bien par rapport au marché immobilier. Peu scrupuleux, certains promoteurs ont en effet rajouté la réduction d’impôt dans le prix de vente du bien.


En parallèle, à part pour les dispositifs Malraux et Censi-Bouvard, vous êtes dans l’obligation de louer en respectant le plafonnement des loyers. Et ceux-ci s’avèrent bien inférieurs à ceux du marché local.


On prend l’exemple d’un investissement locatif en défiscalisation Pinel, à Palaiseau. La commune est située en zone Pinel A. Le logement doit être loué au maximum à 13,09 euros du mètre carré (hors coefficient multiplicateur).


Sur le marché classique, le prix moyen au mètre carré d’un appartement est de 19,50 euros. On constate le manque à gagner une fois l’avantage fiscal consommé !



Parce qu’il est difficile d’augmenter le loyer d’un bien en fin de défiscalisation


Vous devez respecter certaines règles pour augmenter le loyer une fois la période de défiscalisation écoulée. Vous ne pourrez pas le majorer comme vous l’entendez, en renouvellement de bail comme en nouvelle mise en location. Dans certaines zones tendues, il faudra même respecter l’encadrement des loyers. Et le loyer initial en défiscalisation est souvent plafonné donc faible.


Avec un prix d’achat élevé et des loyers faibles, le taux de rendement se révèle décevant. Une solution est ici d’envisager de revendre le bien en défiscalisation. De cette manière, vous récupérez du capital à affecter à un autre projet immobilier… À condition qu’il soit supérieur au capital restant dû éventuel ! Sinon vous arrêtez au moins le décaissement d’un effort mensuel qui ne se retrouvera pas forcément à terme lors de la vente.


Quelle fiscalité pour la revente d’un bien immobilier en défiscalisation ?


Vous ne revendez pas votre résidence principale, mais un bien en investissement locatif. Dans le cas où l’investissement est soumis au monde de l’impôt sur les revenus, vous devrez payer l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers.


Celle-ci se décompose en 2 postes :


· L’impôt sur le revenu (IR), au taux de 19 % ;

· Les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 %.


Pour ces deux impôts, vous bénéficiez d’un abattement pour durée de détention. Celui-ci démarre à compter de la sixième année.


Exemple


À l’issue de l’engagement de location de 6 ans en Pinel, vous décidez de revendre le bien en défiscalisation. Vous dégagez une plus-value de 40 000 euros.


Imposition


· À l’IR


6 % x 40 000 = 2 400 euros

40 000 – 2 400 = 37 600 x 19 % = 7 144 euros


· Aux prélèvements sociaux


1,65 % x 40 000 = 660 euros

40 000 – 660 = 37 600 x 17,2 % = 6 464,20 euros


· Total de l’impôt sur la plus-value


7 144 + 6 464,20 = 13 608,20 euros.



Selon le moment auquel vous revendez le bien en défiscalisation, l’opération peut vite vous coûter cher. D’autant plus que le bien ne sera peut-être pas assez valorisé pour amortir les coûts d’acquisition (frais de notaire, frais des intermédiaires…). La majorité des reventes de défiscalisation ne dégagent pas de plus-value étant donné que l’acquisition s’est bien souvent faite à un prix largement supérieur au prix du marché.


Quand peut-on revendre un bien immobilier en défiscalisation ?


L’avantage fiscal, qui prend la forme d’une réduction d’impôt, vous a été accordé en contrepartie de nombreuses conditions comme :


· Acheter sur le secteur du neuf, ou de l’ancien avec des travaux de rénovation ou de réhabilitation ;

· Louer dans l’année suivant son acquisition ou l’achèvement des travaux à un niveau de loyer fixé par le dispositif ;

· Proposer le logement en location nue ou meublée, à titre de résidence principale


Mais surtout, vous devez respecter un engagement de location, dont la durée varie en fonction du dispositif. Si vous revendez avant la durée de location obligatoire, ou si l’une des conditions n’est plus remplie, vous devrez rembourser la réduction d’impôt perçue à l’administration fiscale.


Il existe quelques exceptions pour lesquelles vous pouvez revendre le bien en défiscalisation avant le terme de l’engagement de location. Elles dépendent du dispositif. Dans les plus fréquentes, citons le décès de l’investisseur.


On va à présent voir pour chaque dispositif à quel moment l’investisseur peut revendre l’appartement ou maison en défiscalisation.


La revente d’un bien immobilier en défiscalisation Pinel


En dispositif loi Pinel, vous êtes parti sur un engagement de location de 6 ou 9 ans. Vous pouvez le prolonger jusqu’à 12 ans. Vous devez attendre le terme d’une de ces périodes pour revendre le bien en défiscalisation.


La revente d’un bien immobilier en défiscalisation Denormandie


La loi Denormandie fonctionne sur le même principe que la loi Pinel. Vous devez conserver le bien 6, 9 ou 12 ans.


La revente d’un bien immobilier en loi Malraux


En loi Malraux, l’obligation de location est de 9 ans minimum.


La revente d’un bien en défiscalisation Censi-Bouvard


Offrant une réduction d’impôt et la récupération de la TVA, le dispositif Censi-Bouvard impose de conserver le bien pendant 9 ans, sous peine de remise en cause des avantages fiscaux.


La revente d’un bien ayant généré un déficit foncier


Le déficit foncier, c’est la situation dans laquelle vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers (location vide).


Le déficit foncier peut provenir d’une location nue au régime du réel, d’une optimisation du dispositif Pinel à l’ancien, ou encore de la loi Monuments Historiques. Selon sa source, le déficit foncier est imputable et reportable sur le revenu global ou sur les revenus fonciers, pendant 6 ou 10 ans.


Lorsqu’il y a imputation du déficit foncier sur le revenu global, il faut louer le bien pendant les 3 années suivant cette imputation pour ne pas devoir rembourser au fisc l’impôt économisé.


Comment bien revendre un logement en défiscalisation ?


Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier est essentiel pour réussir à revendre un bien en défiscalisation dans de bonnes conditions. L’agent immobilier vous aidera en effet à pallier les écueils de ce type de transaction immobilière, qu’on va vous lister.


Le risque de moins-value en revente d’un bien en défiscalisation


L’opération de défiscalisation peut déboucher sur une moins-value. Pour deux raisons :


· Avec un dispositif de défiscalisation dans le neuf (Pinel et Censi-Bouvard), vous achetez à prix fort sur le secteur du neuf, et revendez sur celui de l’ancien. Sans vous positionner non plus sur les emplacements premiums du centre-ville. Les nouveaux programmes se situent généralement en périphérie des communes, là où il y a du foncier disponible ;

· Les investisseurs d’une même résidence peuvent vendre tous en même temps, une fois la réduction d’impôt consommée. Vous serez en concurrence, ce qui fera baisser le prix de vente.


Grâce à sa connaissance fine du marché local, l’agent immobilier pourra estimer le prix de vente du logement et vous dire à quel moment il est dans votre intérêt de vendre le bien en défiscalisation.


Le coût du crédit immobilier


Sauf en de rares cas, l’offre de prêt prévoit des indemnités de remboursement anticipé. Leur montant est fixé à :


· Un pourcentage du capital restant dû avant le remboursement (par exemple 3%);

· Quelques mois d’intérêts sur le capital remboursé par anticipation (par exemple 6 mois).


En revendant votre bien défiscalisé, vous devrez les payer !


En parallèle, le produit de la vente peut s’avérer insuffisant pour rembourser le capital emprunté. D’où l’importance de se rapprocher d’un agent immobilier avant de vendre pour estimer le bien et établir une stratégie de cession !


Lorsque vous envisagez de revendre un bien en défiscalisation, il est essentiel de consulter un professionnel spécialisé. Celui-ci pourra vous orienter vers la stratégie de cession la plus avantageuse, déterminer le moment optimal pour la vente, et évaluer avec précision la valeur de votre propriété en fonction du marché local.


La présence d’un locataire au moment de la revente


Le terme du bail de location coïncide rarement avec la fin de la défiscalisation. 2 possibilités s’offrent alors à vous :


· Vendre avec le locataire en place : vous devrez consentir une décote sur le prix de vente à l’acquéreur, pour tenir compte de l’occupation. Son montant varie essentiellement en fonction de la durée restant à courir du contrat de location ;

· Donner congé au locataire pour vente : à l’échéance du bail, en respectant le délai de préavis. Vous devrez attendre une ou plusieurs années, selon s’il s’agit d’une location vide ou meublée.


Chez D’ICI ET LÀ, un interlocuteur de confiance se tiendra à vos côtés pour arbitrer entre ces deux options et reviendra vers vous au moment propice pour optimiser votre cession.


Que faire après la revente d’un bien en défiscalisation ?


Avant d’être une opération fiscale, l’achat en défiscalisation est une opération immobilière, qui permet d’utiliser l’effet de levier de l’emprunt pour créer du patrimoine si l’opération s’est finie positive. Il est dommage de s’en priver, mais si la gestion locative est trop lourde pour vous (bien situé à distance de votre domicile) ou le rendement, inintéressant, vous avez raison de vendre.


Que faire du prix de vente ?


L’idéal reste de l’utiliser à nouveau pour profiter de l’effet de levier du crédit, et augmenter la surface du patrimoine immobilier. Vous pourrez réinvestir dans un bien en défiscalisation, ou au contraire partir sur un schéma plus classique, location meublée ou vide.





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